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Q&A

投資購買東京不動產相關Q&A

購買前常見問題

Q:   請問是否有銷售東京以外的房子?
A:   本公司是以銷售東京地區的房地產為主不動產公司,因此基本上没有提供東京以外之區域。

Q:   請問我不會日文,是否有中文服務員?
A:   是,請您放心。我們有中文專員為您服務。

Q:   請問我可以帶風水師去看房子嗎?
A:   當然可以,但風水師之旅費必須由您自費。

Q:   希望了解買賣的詳細流程,請問中間需要辦哪些手續?
A:   請參考首頁上方的「購物流程」,在此詳敘之。

Q:   對於外國人在日置產,日本法規上是否有任何限制?
A:   目前日本法規没有特別限制。於1998年4月改法後,對於外國人(非日本國籍)在日置產的限制已被取消。

Q:   在日本租屋時,是否會發生不出租給外國人的情形?
A:   日本有所謂的保證公司,若租屋者有房租逾期呆帳等問題,保證公司會替租屋者繳交房租。 使用保證公司的情況非常普遍,所以即使您沒有保證人,只要使用保證公司便可租屋。

Q:   我不會說日文,簽約時有相關協助服務嗎?
A:   基於日本相關法條規定,進行不動產交易時契約書必須為日文正本。因此簽約時本公司會有中文專員在旁為您進行同步翻譯,讓您充分了解契約書內容,請您放心。

Q:   關於不動産保險的相關事宜,貴公司是否可提供協助?
A:   有,在購買時會向您說明,請您放心。

Q:   非台灣國籍人士也可以購買房子嗎?
A:   購買上並没有限制,但由於申辦手續不同,請您直接與我們聯絡。

Q:   若房子需要裝修・裝潢,貴公司是否可提供相關協助?
A:   請您放心,本公司(集團企業)內有負責裝修・裝潢的專業公司。且旗下尚有許多相關業者,我們可以提供屋主所期望的服務。

Q:   請問要如何繳納管理費與修繕費?
A:   關於管理費與修繕費支付方式,在交屋結款時,會將清算部分的金額包含在結款時的其他規費中。之後的支付方式需要請您直接匯款至管理會的銀行戸頭。如您持有日本的帳戸也可以使用每月的自動扣款繳納。

Q:   我在尋找整棟透天物件及店面物件,貴公司是否有提供相關協助?
A:   有的。等確認您的購買條件後,我們會馬上著手替您搜尋符合您條件的理想物件,並以電子郵件的方式寄至您的信箱供您參考。

Q:   貴公司是否可以仲介在別的網站上自行找到的投資標的物?
A:   沒有問題。若在本公司以外的網站上發現符合您條件的理想物件的話可以隨時與本公司聯絡。只要告訴我們該當物件的售價、地址、平方米數等情報,本公司可替您確認該當物件是已經售出或其他詳細資料並且通知您。
※由於我們提供您的物件資訊是日本全國不動產仲介公司共有的資訊,因此更新流動率很快, 若您透過以上的方式選擇您的理想投資標的物,那麼至購入為止的過程就可縮短許多。 如果您不曉得如何搜尋日本物件的話,本公司可提供相關網站給您參考。另外,關於您諮詢本公司 的物件,本公司有專業部門替您查訊其詳細情報,並且給您適當的建議,請您放心。

Q:   若要在日本置產,一定需要赴日一趟嗎?
A:   在台灣雖仍可以報名,但簽約時為了本人確認等手續,還是得請您親自赴日一趟。若您是使用 貸款的方式購買,在交屋時需要您再一次赴日。


購買時常見問題

Q:   在國外購買房子是否會被課徵奢侈稅?
A:   依據台灣稅法規定,唯有國內的所得才會產生課稅義務,原則上於國外的所得,不會產生課稅義務。因此在國外置產不會被課徵奢侈稅。

Q:   購買時只能使用日幣嗎?是否可以從台灣付款?
A:   可以從台灣付款,但需以日幣支付。

Q:   請問付款方式除了匯款之外還有哪些其他方式?
A:   若無例外,通常只接受匯款。但您有其他需求,請於購買之時,再度詢問客服人員。

Q:   在購買海外房地產時可能會遇到銀行貸款等問題,請問有提供這方面的協助?
A:   是的,我們可以提供您這方面的協助。您可以在台灣金融機構進行融資。(在東京分店。) 若您計劃以貸款方式購買,我們可以介紹您相關的金融機構,有需要的話歡迎您與我們諮詢。

Q:   請問購買房屋時,除了本身的銷售價格外,是否有其他費用産生?
A:   有,舉個例來說,若您購買的是規模20㎡左右的小型套房,除了銷售價外,還需要支付30~40萬日幣的其他規費,詳細項目請參考下表。
・不動產登記費(含登錄免許稅)
・火災保險費(35年)
・固定資產稅 都市計畫稅(第一年以日計算)
・印花稅
・管理基金以及修繕費儲蓄基金(僅限新成屋)
・第一年須繳之管理費
・第一年須繳之修繕基金費

Q:   請問若非在日定居人士投資日本不動產,是否要繳交20%的源泉徵收(預繳所得税)?
A:   若非在日定居人士購買日本不動產並將其出租,在符合某些條件時(※1),屋主有義務繳納租金收入的20%給稅務局。因此實質上屋主可得到的租金收入只有原本的80%左右。這是日本政府為了防止非在日定居人士逃稅而制定的措施之ㄧ,在屋主有收入時預先徵收稅金。當然一年會有一次申報,而出租者可以清算被多徵收的稅金。(申報時,可以從租金收入中扣除固定資產折舊費、固定資產稅、都市計畫稅、管理費、修繕費、管理手續費、其他經費等費用,繳交過多的稅金將會退還給您。)※1.某些條件是指<1.租屋者為法人的情況 2.租屋者是個人但非自己或自己的親戚居住的情況。>簡單來說,若租屋者為個人,且入住的是租屋者本人或其親人時,則不需要繳交。

Q:   仲介手續費用是如何收費?
A:   依據日本宅地建物交易法規定,應支付給不動產業者的仲介手續費用為「售價×3%+6萬日圓+消費稅」,

Q:   室內有辦法參觀嗎?
A:   依據您購買的物件狀況不同而異,若您購買的物件是空屋狀態的話基本上是可以參觀的。但您購買的投資收益物件如是出租狀態,因要顧及入住者的隱私所以基本上無法參觀。是賣方自己本身入住其中的話,經賣方同意也是可以參觀。想參觀室內狀態的話請即早通知。

Q:   不動產登記人數上是否有所限制?
A:   不動產登記人數並沒有特別的限制。但若要以複數名義進行登記的話,各個名義人都需分別提交登記所需要的身份證明等書面資料。


購入後常見問題

Q:   人不在日本的話,也會代替我管理嗎?
A:   是的,本公司有専為購屋者提供的物業管理服務。詳情請參考首頁上方的「經營公寓的支援」。

Q:   由於小孩會到日本留學,因此考慮購買一間公寓或大廈。但想請教若小孩畢業之後歸國,如何運用此資產?
A:   若您使用本公司的借貸管理服務系統,不但可以替您管理同時也負責營運,使資產成為您長期的穩定收入。在國外置產的分散投資,可降低您的風險,同時也可以確保資產的保值性。

Q:   如果在交易進行間遇上突發狀況(例如地震導致房屋結構受損等),如何處理?
A:   若是在交屋前(尚未結算・登記的狀態),名義還未屬於購買者,因此不會有太大的問題,即使產生無法繼續交易的意外,我們也將有安全交易措施(例如,訂金全額保證退還制度等),絕對不會有不利於購買者的情況產生。日本現有的法律及制度,一定可以讓您放心地進行不動產交易。

Q:   若購買後,幾年之間想轉手賣出,關於此部分是否給予協助? 若需額外收費,大約是多少金額?
A:   本公司有提供協助客戸賣屋的服務。進行買賣時,主要費用為【印紙費・仲介手續費・登記規費(若有抵押時)】。

Q:   若購買後希望出售,非日本籍也有繳納稅金之義務嗎?(例如:財產交易所得稅)
A:   若非在日定居人士要將不動產出售,在符合某些條件時(※1),買方有義務繳納房價的10%作為預繳所得稅。因此實際上支付給賣方的金額為房價90%左右。這是日本政府為了防止非在日定居人士逃稅而制定的措施之ㄧ,在進行買賣交易時,預先徵收稅金。當然一年會有一次申報,賣方可以清算被徵收過多的稅。(申報時,可以從銷售金額中扣除買賣交易時的各項規費當經費,若有 繳交過多的稅金將會退還給您。)
※1. 某些條件是指<1.租屋者為法人的情況 2.租屋者是個人但非自己或自己的親戚居住的情況。>另外,若不動產購買金額在一億日幣以下,購屋者非法人為個人,目的是購屋者本人或其親人居住時,則不需要繳交。

Q:   請問是否可以在日本申請銀行或郵局帳戶?若不行,要如何收取每月房屋租金?
A:   當您不是日本國籍時,要在日本申請帳戶有許多必備條件,詳情可能要請您詢問服務人員。若您在日本沒有帳戶時,本公司會將租金一併匯款至您指定的台灣國內帳戶(基本匯款次數為1年2次,分別於7月25號,隔年的1月25號匯款)。匯款時將會扣除一些必要費用後匯款。(費用如下:所得稅的源泉徵收(*符合某些條件時)、租賃管理手續費、匯款手續費,納稅時必要稅金,設備有損壞或故障時的修繕費,申報手續費、納税管理手續費)。由於是海外匯款,因此到款日可能有少許變動,請您見諒,謝謝。

Q:   請問要如何繳稅?
A:   若納税義務人居住於國外時,必須委託代理人(即納稅管理人)代替「納稅義務人」繳納稅金。納稅管理人則由<本公司>或<本公司成立的子公司>或<本公司指定的企業>代理之(納稅管理手續費一間套房年繳24,000日幣)。 屋主遇納稅期間,本公司會事先扣除應繳稅金後,將租金匯款給您,不但可以減少您繁雜的手續,專業的納稅管理人將負責繳納稅金相關事宜,因此關於稅金完全不會煩勞您。


其他常見問題

Q:   若購買日本的不動産需要繳納哪幾種稅金?具體而言其金額為多少。
A:   無論是日本人・外國人,只要在日置產,就必須依日本稅法規定的課稅・計算方式繳納稅金。 假設您擁有一間規模約為20 ㎡(約6坪)的小型套房,會產生的稅金及平均金額如下。(金額會依物件的建地・面積而有所變動,此資料僅供參考。)
稅金種類  繳納時期  金額
固定資產稅・都市計畫稅  每年繳納一次  5萬日幣上下
不動産取得稅  購買後繳納一次(一次性費用)  15萬日幣上下
登錄免許稅  登記不動產時繳納一次(一次性費用)  5萬日幣上下
印花稅  購買時繳納一次(一次性費用)  1萬日幣
消費稅  含在銷售價內(含稅價)

Q:   是否有投資用與居住用的不動產區別呢?
A:   於法律登記上並没有特別區分,但您若是以投資用為目的時,必須每年申報一次所得稅。 本公司亦有配合提供申報相關支援的稅務事務所,可以為您服務。

Q:   請問日本房市和台灣房市有何差別?
A:   近幾年台灣各城市的房價,由於投資客過度的投資,不斷持續上升。若以長期的角度來看,並不是可以得到穩定收入最好的資金運用方式。但由於日本近年景氣低迷,因此公寓大廈價格偏低,以投資的角度而言,現在是最適合進場的時機。

Q:   日本的小套房大廈(One room Mansion),大部分專有面積介在20㎡到25㎡左右,跟台灣比起來會覺得較為狹窄,是為何有這樣的差異呢?
A:   這是由於日本與台灣對於專有面積的定義不同所造成的。 在台灣,一般來說專有面積指的是居住空間與公共部分(陽台、走廊等)的總合,在日本指的則是只有居住空間。

Q:   管理費・修繕費各別是甚麼樣的費用?
A:   持屋者所支付的管理費,是為了管理・保持公共部分的費用。其具體上包含「建築・設備等的定期檢查費、管理員的人事費、清掃委託費、公共部分的水電費、損害保險費、建築管理公司的委託費」等費用。
持屋者所支付的修繕費與管理費不同,是為了長期確保・維持建築物的安全性與價值性而定期實施的修繕工程上所需要的費用,牆壁・配管的修補、公共部分的修繕等大型修繕工程前,為避免臨時過大的開銷,事前由各戶持有者每個月共同積蓄此費用。

Q:   管理費與修繕費的費用是不管任何物件都需要支付的費用嗎?
A:   若是單層物件的話基本上不管任何物件都需要此費用。但若您是直接購買整棟透天物件的話就 不侷限於其中。

Q:   何謂復興特別所得税?
A:   復興特別所得税是為了確保東日本大震災的救濟基金而特別設置的税法。依據2011年12月2號正式公布的「復興財源確保法」,於2013年1月1號開始正式上路。增税税項有所得税、法人税、住民税的三種,而從所得税中徵收的復興特別税為「復興特別所得税」。納税義務者必須在2013年1月1日至2037年12月31日的實施期間中,與所得税一併繳納。而非居住者在日本國内有收入所得税時,也會被徵收此税項。其税率為所得税額的2.1%。

簡單來説,若您是需要繳納20%源泉徵收(預繳所得税)的屋主,則會針對20%源泉徵收額的2.1%追加徵收,20%源泉徵收+20%源泉徵收×2.1%為總課税額。而在確定申告時,多徵收的税金將會退還給您。而不需要繳納20%源泉徵收的屋主,則是在每年的確定申告中依您的所得税課徵額追加徵收2.1%,所得税額+所得税額×2.1%為總課税額。

※ 若與日本之間有締結租税条約,税率會有所變動。由於日本與台灣之間並沒有締結租税條約, 因此台灣的客戸需要按照日本的税率(所得税的實際課税額的2.1%)繳納。
※ 以上内容均為日本國税局提供。


關於投資風險

Q:   請問發生火災時,會如何處理?
A:   若發生火災,會有火災險的保障。加上物業管理公司、房東、居住者各別都會加入保險,而這些保險可以讓您充當修屋費用。(依您火災受害的嚴重度不同,保險公司的補償額度會有所變動。)

Q:   若貴公司萬一經營不善倒閉,往後物業管理方面要如何處理?
A:   若您有委託本公司管理物件,萬一倒閉時,為了維護您的權益,我們會迅速請您更改物業管理公司。在東京有許多提供類似服務的管理公司,因此您可以以相同的條件委託業務,請您不用擔心。另外關於租金收入方面,由於物業管理公司間的租賃管理手續費以及房屋租金審查的基準,會依管理公司不同而產生少許變動,請您諒解。

Q:   請問若没有租屋者,是否就沒有收入?
A:   本公司有保障您每月租金收入的<轉租系統服務(費用是手續費外加設定租金的10%)>,因此不論您是否有找到租屋者,本公司也會以租屋者的身份每月支付租金給您。

其實投資不動產的基本原則為<將持續性的空屋風險降到最低>。關於此方面,由於本公司不只會關注出租大廈的市場,也會調查與出租公寓市場的供給平衡,並且分析正確的租賃需求,再以適當的市價尋找租屋者為原則,可將空屋風險降到最低。因此本公司所提供的租賃管理,將近3000戶中,居住率高達99.9%(2014年11月調查)。

Q:   請問建築物變舊,租金是否也會隨著降低?
A:   正常情況下,若建築物變舊,租金自然會降低。由於租金價格是依需求量與供給量決定之,因此年數較久的建築物,當它需求量降低時,租金也會自然降低。年數較高的建築物需求量降低的主要原因為, 室內設備及外觀的老舊化。而本公司為了避免租金的急速下滑,將會持續性的維持建築物管理以及修繕。加上本公司所提供的建築物,<以近車站・近商業中心・交通方便為主>,因此即便建築物會老舊化,但地點不會變動時,此物件的租金收入可以使您維持一定的水平之外,也會為您帶來長久性的穩定收入。

Q:   管理費與修繕費是否會有變動?
A:   會有變動。為了維護房屋的資產價值與租金水平,必須要有妥當的管理與修繕。但物價以及勞工資金、修繕部位、管理方式等都會依年代而異,且本公司會依不同年代實施符合其需求的修繕及管理,因此 修繕費與管理費會有少許變動。基本上新的建築物其修繕費會設定較低,所以物件越新,修繕費則會越少;反之,若建築物越舊,修繕費會越高。因此最好的管理方式,並非是從新建好的時期就開始累積高額的修繕金,而是要依年數的增加適當的調高修繕費才是妥當的。

Q:   請問室内設備壞掉時,是否要房東負擔修理費?
A:   關於日本不動産的租賃,基本上租屋者要退租時,必須以恢復原狀為原則。而設備方面若不是租屋者故意加以破壞,出租者必須負擔修繕費,例如溫水加熱器、冷氣機、廚房、衛浴設備、洗臉台、門框、燈光等設備,而這些設備基本上在平均使用達10年到20年時,必須更換一次。不過本公司也會為了減輕您的負擔,當房屋的壁紙或地板有輕微的刮傷時,我們會直接負責修復。

只是為了維持一定的入居率以及防止資產價值和租金收入的下滑,我們還是會向您收取妥當的修繕費,請您諒解。